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Cessione di un immobile da demolire, i chiarimenti del Fisco.

Italcase.it
16/set/2020
Circolari
Con la risposta n. 331, l`Agenzia delle Entrate è intervenuta in tema di cessione di un immobile da demolire. Ecco quanto chiarito dal Fisco.

Nel formulare la sua risposta, l`Agenzia delle Entrate ha ricordato quanto stabilito dalla circolare n. 23/E del 29 luglio 2020, in cui è stato affrontato il trattamento fiscale delle plusvalenze derivanti dalla cessione di fabbricati da demolire.

In base alla circolare n. 23/E del 29 luglio 2020 è stato sottolineato che l`articolo 67, comma 1, lettera b), del Testo Unico delle Imposte sui Redditi, include fra i redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l`acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

La risoluzione n. 395/E del 22 ottobre 2008 ha inoltre chiarito che `la vendita a titolo oneroso di fabbricati ricadenti in un`area oggetto di un piano di recupero, approvato in via definitiva dal Comune, è riconducibile alla fattispecie della cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria di cui all`articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir, con conseguente tassabilità della plusvalenza a prescindere dal periodo di possesso del cespite`.

L`Agenzia delle Entrate ha evidenziato che `tale posizione interpretativa si basa sulla considerazione che se i fabbricati ceduti ricadono in un piano di recupero, da cui notoriamente discende la possibilità di sviluppare in termini di incremento le cubature esistenti, `oggetto della compravendita non possano essere più considerati i fabbricati, oramai privi di effettivo valore economico, ma, diversamente, l`area su cui gli stessi insistono, riqualificata in relazione alla potenzialità edificatorie in corso di definizione``.

E ha poi sottolineato che il principio espresso nella risoluzione n. 395/E del 22 ottobre 2008 è stato applicato in maniera generalizzata, `riferendolo anche ad altre casistiche, tra cui le cessioni di fabbricati `da demolire``.

Con la sua risposta, l`Agenzia delle Entrate ha quindi chiarito che `su tali basi si è dunque operata la riqualificazione dell`oggetto della cessione da `fabbricato` a `terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria`, con applicazione del trattamento fiscale riservato a quest`ultima ipotesi`.

Ma tale interpretazione non ha trovato conferma nella giurisprudenza di legittimità, `secondo cui, ai fini dell`imponibilità della plusvalenza ex articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir, se oggetto del trasferimento a titolo oneroso è un edificio, detto trasferimento non può mai essere riqualificato come cessione di area edificabile, nemmeno quando l`edificio è destinato alla successiva demolizione e ricostruzione. Si richiama, in particolare, la sentenza della Suprema corte n. 5088 del 21 febbraio 2019, nella quale, è stato, tra l`altro, enunciato il principio di diritto secondo cui `nella cessione di edificio, la pattuizione delle parti di demolire e ricostruire, anche con ampliamento di volumetria, non può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile``.

L`Agenzia delle Entrate ha ricordato che, in base all`interpretazione dei giudici di legittimità, `se su un`area insiste un qualsivoglia fabbricato, la stessa area deve dirsi già edificata e non può essere ricondotta alla previsione di area `suscettibile di utilizzazione edificatoria` di cui all`articolo 67 del Tuir, atteso che la potenzialità edificatoria si è già consumata`. Così la circolare n. 23/E del 2020 ha considerato superate le indicazioni contenute nella risoluzione n. 395/E del 2008.

Sulla base di questi elementi, per quanto riguarda il caso presentato - che riguarda la vendita di due unità immobiliari destinate ad abitazione (e un`area pertinenziale esterna) che l`acquirente provvederà a demolire per la costruzione di un nuovo fabbricato - l`Agenzia delle Entrata ha specificato che si tratta di una cessione di un fabbricato pervenuto per successione e non di una cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria.