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La questione riguarda i casi in cui il proprietario di un immobile abitativo intenda concederlo in locazione non direttamente a una persona fisica, ma a un ente non commerciale, come una cooperativa sociale ONLUS. Secondo l’orientamento richiamato, l’opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata anche in relazione a contratti di locazione conclusi con enti pubblici o privati non commerciali. Tra questi rientrano anche le cooperative sociali, considerate ONLUS di diritto ai sensi della legge n. 381 del 1991. La condizione essenziale è che nel contratto di locazione sia indicata in modo espresso la destinazione dell’immobile ad uso abitativo. Non basta quindi la natura abitativa dell’unità immobiliare: è necessario che l’utilizzo concreto dell’immobile sia destinato a finalità abitative e risulti coerente con gli scopi istituzionali della cooperativa. In presenza di questi presupposti, risulta soddisfatto il requisito della destinazione dell’immobile a finalità abitative previsto dalla disciplina della cedolare secca e chiarito dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 26/E del 1 giugno 2011, paragrafo 1.2. Per i proprietari che intendono locare un immobile a enti, cooperative o soggetti del Terzo settore, è quindi fondamentale prestare particolare attenzione alla corretta formulazione del contratto. La destinazione abitativa deve essere chiara, documentata e coerente con l’effettivo utilizzo dell’immobile.