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Secondo il Centro Studi Italcase, il contratto preliminare, comunemente conosciuto come compromesso, è una pratica molto diffusa nelle compravendite immobiliari, ma trova applicazione anche in altri tipi di contratti, pur rimanendo facoltativo. Tale accordo impegna le parti a stipulare un successivo contratto definitivo, come il rogito o l`atto di compravendita, anticipando i termini e le condizioni principali dell`intesa. Tuttavia, poiché rappresenta un vero e proprio contratto, il preliminare può incontrare problematiche o presentare vizi che ne compromettono validità ed efficacia. Per questo motivo, è cruciale che le parti coinvolte comprendano pienamente sia gli elementi essenziali che il contratto deve includere sia i casi in cui può essere invalidato o risolto. In sostanza, il contratto preliminare è un accordo che vincola due o più parti a concludere un futuro contratto definitivo, del quale vengono già stabiliti i requisiti fondamentali. Per esempio, nel caso di una compravendita immobiliare, il contratto preliminare obbliga il venditore a cedere l’immobile e l’acquirente ad acquistarlo a un prezzo stabilito e secondo una scadenza definita, come al momento della firma del rogito notarile. È essenziale sottolineare che il contratto preliminare ha natura esclusivamente obbligatoria e non reale. Questo significa che non realizza il trasferimento della proprietà del bene: genera solo l’impegno delle parti a prestare consenso per la stesura e sottoscrizione del contratto definitivo. La proprietà dell’immobile verrà infatti trasferita solo al momento della firma del rogito, quando si concretizzerà il passaggio di titolarità. Come stabilito dalla Cassazione (Sez. 1, n. 10982 del 26 aprile 2021), un contratto preliminare crea un obbligo a contrarre, ma non direttamente a cedere la cosa in questione. Affinché il preliminare sia valido ed efficace – e possa eventualmente essere fatto valere dinanzi a un giudice attraverso azioni specifiche come quella prevista dall’articolo 2932 c.c. – deve contenere tutti gli elementi essenziali del successivo contratto definitivo. Questi elementi includono: -L’accordo tra le parti: deve emergere in maniera chiara l’impegno reciproco di concludere il contratto definitivo. -L’oggetto del contratto: deve essere determinato o comunque determinabile. In un preliminare di compravendita immobiliare, occorre identificare con precisione l’immobile (tramite indirizzo, dati catastali o altre indicazioni oggettive e univoche anche esterne al contratto) per eliminare qualsiasi incertezza. - Il prezzo, per contratti di natura correlata allo scambio come la compravendita: esso deve essere specificato o almeno devono essere indicati chiaramente i criteri per la sua futura determinazione. -La causa del contratto: ossia la funzione economico-sociale che il contratto definitivo andrà a soddisfare, come il reciproco impegno a firmare un atto formale di compravendita. -La forma: secondo l’articolo 1351 del Codice Civile, il contratto preliminare è nullo se non rispetta la stessa forma richiesta dal contratto definitivo. Nel caso del preliminare di compravendita immobiliare, che porta alla stipula di un atto pubblico o di una scrittura privata autenticata, è quindi necessario che anche il preliminare sia redatto per iscritto. Una semplice scrittura privata Nel contesto delle pratiche commerciali, soprattutto nelle trattative immobiliari più articolate, si verifica talvolta la stipula di accordi preliminari al contratto preliminare vero e proprio, comunemente definiti come `puntuazioni`, `lettere d’intenti` o `preliminari di preliminare`. La legittimità di tali intese è stata a lungo oggetto di dibattito. La Corte di Cassazione (come esemplificato dalle pronunce delle Sezioni Unite n. 4628/2015, Cass. Civ. Sez. 2 n. 31188 del 28 novembre 2019 e Cass. Civ., Sez. 2, n. 39377 del 10 dicembre 2021) ha ribadito la validità di questi accordi purché siano soddisfatte alcune condizioni fondamentali: - Deve sussistere un interesse delle parti meritevole di protezione, che giustifichi una formazione graduale dell’accordo strutturata in diverse fasi. - Devono essere distinti i contenuti negoziali tra il primo accordo e il successivo contratto preliminare. Il primo documento deve essere limitato ad alcuni aspetti principali, demandando la definizione di altri elementi al futuro contratto preliminare. Al contrario, se il primo accordo include tutti gli elementi essenziali di un contratto preliminare (come la descrizione del bene, il prezzo e i termini), un eventuale accordo successivo che riproponga tali impegni senza aggiungere sostanza si configura come nullo per assenza di causa. In tali casi, non vi sarebbe infatti interesse giuridicamente rilevante a stipulare un secondo accordo identico. Un contratto preliminare, come qualsiasi altro contratto, è soggetto ad annullamento qualora presenti vizi che incidano sulla formazione della volontà di una delle parti o sulla sua capacità al momento della stipula. Quando un contratto viene annullato, esso perde effetti retroattivamente, come se non fosse mai stato concluso. Le principali ragioni per cui un contratto può essere dichiarato annullabile includono: - Vizi del consenso: -Errore (artt. 1428-1433 c.c.): si tratta di una falsa rappresentazione della realtà che porta una parte a concludere l`accordo. Per giustificare l’annullamento, deve trattarsi di un errore essenziale (ad esempio riguardante la natura, l’oggetto o qualità fondamentali del bene/offerta) e riconoscibile dall’altra parte con l’ordinaria diligenza. Un esempio è rappresentato dalla vendita di un terreno ritenuto edificabile che invece non lo è, qualora l’altra parte potesse accorgersene. - Dolo (artt. 1439-1440 c.c.): si verifica quando una parte viene indotta a contrattare attraverso raggiri o artifici dell`altra parte (o di un terzo noto alla parte beneficiata). Se tali raggiri sono stati determinanti per la decisione di contrarre, il contratto è annullabile. Se il dolo ha invece influito solo sulle condizioni, senza impedire l’accordo nel suo complesso (dolo incidente), il contratto resta valido ma la parte responsabile dei raggiri risponde dei danni. - Violenza (artt. 1434-1438 c.c.): consiste nella minaccia di un grave ed ingiusto pregiudizio, tale da costringere una parte a concludere il contratto contro la propria volontà. - Incapacità delle parti (artt. 1425-1426 c.c.): un contratto è annullabile se una delle parti era legalmente incapace di contrattare (ad esempio per età minore o interdizione) oppure se, pur legalmente capace, si trovava al momento della stipula in uno stato temporaneo di incapacità naturale (condizione che deve aver causato grave pregiudizio all’incapace ed essere stata oggetto di malafede da parte dell’altro contraente). - Conflitto di interessi del rappresentante (art. 1394 c.c.): se il contratto è stipulato da un rappresentante in posizione di conflitto di interessi rispetto al rappresentato (ad esempio, la vendita di beni del rappresentato a sé stesso o a prezzi non equi ad un parente), Non ogni inadempimento giustifica la risoluzione di un contratto preliminare. L`articolo 1455 del Codice Civile stabilisce che essa è possibile solo in caso di inadempimenti gravi, tali da compromettere l`equilibrio contrattuale e l`interesse dell`altra parte. La gravità è valutata dal giudice caso per caso. Ad esempio, un abuso edilizio significativo e non sanato sull`immobile, non dichiarato dal venditore, può costituire un grave inadempimento. Questo perché incide sulla commerciabilità del bene e potrebbe rendere nullo l`atto definitivo di compravendita. Tuttavia, un irregolarità lieve e sanabile potrebbe non giustificare la risoluzione se il venditore si impegna a regolarizzarla prima del rogito. Allo stesso modo, la mancata comunicazione di debiti condominiali rilevanti può costituire inadempimento, legittimando la richiesta di risoluzione, una riduzione del prezzo o l`obbligo per il venditore di saldare tali debiti. Se l`immobile presenta vizi occulti rilevanti che ne diminuiscono il valore o lo rendono inidoneo all`uso, l`acquirente può chiedere la risoluzione, una riduzione del prezzo e anche il risarcimento dei danni. Anche in questo caso è determinante la gravità del vizio. Infine, la mancata consegna del certificato di agibilità, qualora garantito o necessario per l`uso del bene, può configurare un grave inadempimento. Ciò può giustificare il rifiuto di stipulare il contratto definitivo e la richiesta di risoluzione del preliminare. L’inadempimento può derivare da entrambe le parti. Se il promissario acquirente non rispetta gli accordi, come mancato pagamento o rifiuto di partecipare al rogito, il promittente venditore può chiedere la risoluzione del contratto, trattenere la caparra confirmatoria (se prevista) o richiedere un ulteriore risarcimento. Nel caso di inadempimento del promittente venditore, situazioni gravi includono la vendita dell’immobile a terzi nonostante un preliminare già stipulato o il rifiuto di concludere il contratto definitivo. In tali casi, il promissario acquirente può chiedere la risoluzione e il risarcimento, incluso il doppio della caparra già versata se previsto. La risoluzione del preliminare ha effetto retroattivo, portando alla restituzione reciproca delle prestazioni, come somme versate o possesso temporaneo dell’immobile. La parte inadempiente deve inoltre risarcire i danni subiti dall’altra. In alternativa, la parte non inadempiente può chiedere al giudice l’esecuzione dell’obbligo di contrarre (art. 2932 Cod. Civ.) per ottenere una sentenza che sostituisca il contratto definitivo, ad esempio per il trasferimento della proprietà. È possibile inserire nel contratto preliminare una clausola risolutiva espressa (art. 1456 Cod. Civ.) per stabilire la risoluzione automatica in caso di mancato adempimento di determinate obbligazioni. Per rendere effettiva la clausola, è necessaria una dichiarazione della parte interessata all’altra. Da quel momento, il contratto è considerato risolto senza intervento giudiziario, salvo accertamenti.