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Secondo il centro studi Italcase è una situazione frequente che dopo l`acquisto di una nuova casa, l’amministratore di condominio comunichi al nuovo proprietario la presenza di spese straordinarie da affrontare. Le spese straordinarie possono comprendere ad esempio i lavori di ristrutturazione o sostituzioni di impianti deliberati possibilmente mesi prima dell`acquisto da parte del nuovo prorietario. Il codice civile, all’articolo 63 delle disposizioni attuative, offre una guida preziosa: quando si acquista un appartamento in condominio, si è responsabili in solido con il precedente proprietario per i contributi condominiali relativi all’anno in corso e a quello immediatamente precedente. La responsabilità “in solido” significa che l’amministratore può esigere la somma sia dal nuovo che dal vecchio proprietario, senza alcuna distinzione. Tuttavia, il discorso cambia quando si parla di spese ordinarie e straordinarie. Le prime riguardano la gestione quotidiana dell’immobile, come la pulizia delle scale, il pagamento della luce comune o le piccole riparazioni. In questo caso, l’obbligo è legato al periodo in cui il servizio viene effettivamente fruito o il bene acquistato. Per quanto riguarda le spese straordinarie, invece, si entra in un territorio completamente diverso. Qui assume un ruolo centrale il momento della delibera. - Quando nasce l’obbligo per le spese straordinarie? La Corte di Cassazione ha chiarito che l’obbligo di pagare le quote per interventi straordinari (rifacimento della facciata, sostituzione dell’ascensore e altri lavori onerosi) viene definito nel momento in cui l’assemblea approva la delibera per tali lavori. Quindi non conta quando i lavori iniziano né quando arrivano le fatture o si effettuano effettivamente i pagamenti: ciò che conta è la data della delibera. Questo principio è stato confermato in numerose sentenze della Cassazione, come la n. 25839 del 14 ottobre 2019 e più recentemente la n. 8255 del 28 marzo 2025. È essenziale ricordare: il momento della delibera corrisponde al momento in cui sorge l’obbligo di pagamento per gli interventi straordinari. -Cosa deve stabilire l’assemblea sui lavori straordinari? Non basta un generico “approviamo dei lavori”. La delibera deve essere conforme alle maggioranze previste dall’articolo 1136, comma 4, del codice civile e includere alcuni dettagli fondamentali, come indicato nell’articolo 1135, comma 1, n. 4. In sintesi, durante l’assemblea devono essere definiti: - `` L’approvazione dell’appalto`` per i lavori straordinari; - ``L’oggetto del contratto``, specificando quali opere verranno eseguite; - ``Il costo previsto``, con una chiara indicazione degli elementi principali sia qualitativi che quantitativi. Non è necessario entrare nei dettagli minuziosi di ogni componente tecnica, ma bisogna fornire una visione d’insieme concreta. Senza queste approvazioni specifiche (a meno che non vi siano lavori urgenti decisi autonomamente dall’amministratore per prevenire danni significativi), non sarà possibile richiedere il pagamento delle quote ai singoli condòmini. Lavori straordinari: chi copre i costi in caso di vendita o acquisto di un immobile? L’obbligo di pagamento in una situazione condominiale scatta nel momento in cui viene adottata la delibera. Di conseguenza, il dovere di coprire le spese straordinarie ricade su chi era proprietario dell’appartamento — e quindi condomino — alla data della delibera stessa. Questo principio si applica anche se i lavori vengono realizzati, fatturati e saldati molto tempo dopo, magari quando l`immobile ha già cambiato proprietario. Che implicazioni ha tutto ciò sul bilancio condominiale? Il rendiconto annuale condominiale serve a organizzare e chiarire le relazioni economiche tra i condomini. È quindi essenziale che i conti siano redatti in modo conforme ai criteri stabiliti dai giudici. Facciamo un esempio: il condominio “Manzoni” (nome ipotetico) approva in assemblea lavori straordinari del costo di 100.000 euro nel dicembre 2024. Questi lavori inizieranno però solo nell’aprile 2025. Come dovrebbe comportarsi l’amministratore nella redazione del bilancio per l’anno 2024? Nel rendiconto patrimoniale di fine esercizio 2024, l’amministratore dovrà inserire: - crediti straordinari verso i condomini per un totale di 100.000 euro; - debiti straordinari verso gli appaltatori pari alla medesima somma (anche se le fatture non sono ancora state emesse). Questo metodo di contabilizzazione è fondamentale per rappresentare fedelmente la situazione economica del condominio e attribuire l’onere delle spese all’anno corretto, ossia il 2024, quando la delibera è stata approvata. In questo modo, se un appartamento cambia proprietario nel corso del 2025, l’amministratore avrà gli strumenti necessari per gestire correttamente la solidarietà tra il vecchio e il nuovo proprietario dell’immobile. Cosa succede se il bilancio condominiale registra la spesa straordinaria nell`anno sbagliato? Se per errore, l`amministratore registrasse l`obbligazione solo nel 2025, magari perché aspetta la conclusione dei lavori verrebbe spostata impropriamente la competenza della spesa dal 2024 al 2025. Una conseguenza potrebbe essere richiedere denaro a un condòmino che entra nel 2026 per spese che non riguardano realmente l’anno precedente al suo acquisto (cioè il 2025), violando il principio della delibera. Tuttavia, un’ordinanza della Cassazione (n. 20601 del 24 luglio 2024) chiarisce che, se un rendiconto approvato addebita erroneamente spese a un nuovo proprietario relative a un periodo antecedente al suo biennio di competenza (che quindi avrebbero dovuto essere richieste al precedente proprietario), la delibera è “annullabile” e non “nulla”. Si tratta di un semplice errore contabile, come confermato anche dalle Sezioni Unite della Cassazione (sent. 9839/2021), e non di una modifica sostanziale ai criteri di ripartizione stabiliti dalla legge. Un piano di pagamento rateale per l’esecuzione di lavori modifica il soggetto obbligato a sostenere i costi? Consideriamo il caso in cui l`assemblea condominiale deliberi nel 2024 dei lavori straordinari, prevedendo un piano di pagamento a rate fino al 2026 per agevolare i condòmini. Una dilazione simile non altera in alcun modo la data di nascita dell`obbligo, che rimane legata alla delibera del 2024. Di conseguenza, se una persona acquista un immobile in quel condominio nel 2026, non può essere chiamata a versare le rate straordinarie relative a quei lavori deliberati nel 2024, anche se il venditore ha lasciato delle quote non pagate. Tali debiti rimangono in capo al proprietario del 2024, poiché l`obbligo si è generato in quell’anno. Ricapitolando: La regola fondamentale per le spese straordinarie è che fa fede la data della delibera assembleare che le approva. È in quel momento che si consolida l’obbligo di pagamento, e il proprietario dell’immobile in quella data ne è responsabile, anche se successivamente vende l’appartamento. Il nuovo proprietario può essere solidalmente responsabile per le spese relative all’anno in corso e quello precedente, ma ha diritto di rivalersi sul venditore per qualsiasi spesa derivante da delibere antecedenti al suo ingresso nella proprietà. Affinché tutto sia chiaro e privo di errori, la contabilità condominiale deve rispecchiare fedelmente questa regola. La confusione o una gestione imprecisa possono generare richieste scorrette.