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Come già anticipato l`usufruttuario e l’affittuario sono due soggetti che, nel settore immobiliare, presentano diritti e doveri differenti fra loro. Vediamo, quindi, nello specifico che cosa si intende quando si parla di affitto e usufrutto. Cos’è l’affitto? L’affitto è un accordo mediante il quale una parte, conosciuta come affittante, si impegna a permettere l`uso di un bene di tipo produttivo a un`altra parte, detta affittuario o conduttore. Il contratto di locazione copre un periodo di tempo specifico che non può eccedere i 30 anni (dispositivo art 1573 CC), durante il quale si richiede il pagamento di un canone. In questo caso, il locatario ha l`obbligo di restituire il bene nelle medesime condizioni in cui lo ha ricevuto. Naturalmente, con la stipula dell’accordo, il proprietario perde il diritto di utilizzo dell’immobile, del quale può rientrare in possesso solo al termine del contratto. Per quanto riguarda la ripartizione delle spese, nel caso di affitto di proprietà immobiliari, l’affittante è generalmente responsabile nel coprire tutte le spese essenziali legate alla manutenzione del bene locato, tranne quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Il proprietario è quindi incaricato delle attività e delle riparazioni necessarie per assicurare l`uso normale del bene. Se, invece, l`affitto riguarda beni mobili, le spese di gestione quotidiana ricadono sul conduttore. Per riassumere, si può affermare che l’affitto rappresenta un patto basato sul reciproco consenso delle parti coinvolte, le quali devono sottostare agli obblighi legalmente definiti e stabiliti dalla legge, con oggetto l’uso di un bene mobile o immobile. Cos’è l’usufrutto? L`usufrutto rappresenta un diritto di godimento effettivo su beni altrui, sia mobili che immobili, che restringe le prerogative del proprietario. La sua istituzione può derivare dalla legge (usufrutto legale) o dalla volontà delle parti (tramite contratto), ma può anche essere ottenuta attraverso l`usucapione. Con l`usufrutto, l`usufruttuario ottiene il diritto di utilizzare e beneficiare dei prodotti del bene, il che restringe fortemente il raggio d’azione del proprietario che diventa così “nudo proprietario”.In altre parole, le capacità di godimento, utilizzo e disposizione del bene soggetto all`usufrutto vengono conferite e praticate dal titolare del diritto usufruttuario. La durata di questo istituto giuridico può essere determinata al momento della sottoscrizione dell’accordo oppure, in alcuni casi, può estendersi per l`intera vita dell`usufruttuario.Mediante la creazione dell`usufrutto, il soggetto beneficiario ottiene:la capacità di godere del bene, ovvero di utilizzarlo a proprio vantaggio con cura responsabile;la possibilità di beneficiare dei frutti naturali e civili del bene (ad esempio, è possibile che l’usufruttuario dia in affitto l’immobile pur non essendo proprietario a tutti gli effetti). L’usufruttuario è vincolato a rispettare la destinazione economica stabilita dal proprietario, mentre il proprietario mantiene la facoltà di:cambiare la destinazione economica della cosa oggetto di usufrutto;effettuare operazioni sul bene, come la suaPer quanto riguarda la ripartizione delle spese e il pagamento delle imposte, è bene specificare che le responsabilità dell`usufruttuario includono il sostegno delle spese connesse alla vigilanza, gestione e manutenzione ordinaria e il versamento delle imposte che gravano sul reddito; al contrario, le responsabilità del proprietario della cosa rimandano al sostegno delle spese di straordinaria amministrazione e il pagamento delle obbligazioni e degli impegni legati al bene.Considerando quanto appena esposto, si può affermare che la distinzione principale tra locazione e usufrutto è riassumibile come segue:nel caso dell’usufrutto, colui che si arroga il diritto di godimento del bene (usufruttuario) può sfruttare tutti i frutti e i vantaggi dell’immobile o della cosa mobile oggetto di usufrutto, con l`obbligo di non alterarne la destinazione economica;nella locazione, il diritto di fruizione del bene è circoscritto dalle condizioni stabilite nel contratto.