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L'inagibilità dell'immobile affittato fa scattare la responsabilità contrattuale del locatore anche se le infiltrazioni d'acqua provengono da parti comuni dell'edificio. Chi concede in locazione un immobile, infatti, è sempre tenuto a vigilare e mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto. Lo ha chiarito la terza civile della Cassazione con la sentenza 15372/2010 che ha accolto il ricorso di una finanziaria che aveva preso in affitto da un'altra società un appartamento a uso ufficio, ma l'immobile ben presto era divenuto inagibile per gravi infiltrazioni d'acqua. Per questo motivo si era rivolta al tribunale chiedendo che la locatrice fosse condannata a pagare le spese di risanamento e a risarcire il danno. Il tribunale ha respinto la domanda e la decisione è stata confermata anche in appello. In particolare i giudici di secondo grado hanno affermato che la società conduttrice aveva errato nel proporre la domanda in quanto fondata sulla responsabilità contrattuale della convenuta per violazione degli obblighi di manutenzione. Secondo il collegio, invece, avrebbe dovuto presentare una domanda per responsabilità civile dovendosi attribuire la colpa non alla società locatrice, ma al terzo proprietario dello stabile che non riparando il tetto aveva provocato le infiltrazioni. Inevitabile il ricorso alla Suprema corte. Secondo la ricorrente il locatore sarebbe comunque tenuto a "sorvegliare" l'immobile e a garantirne la piena efficienza funzionale in base agli impegni assunti con il contratto. La tesi sostenuta dalla ricorrente è stata accolta dalla Cassazione secondo la quale durante «il rapporto di locazione il locatore non può considerarsi dispensato dall'obbligo di vigilanza e di custodia della cosa locata» sia per la parte di immobile di sua esclusiva proprietà sia per le parti comuni dell'edificio «trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quelli a suo carico di riparazione e manutenzione dell'immobile locato». Infatti, ha spiegato il collegio di legittimità, l'obbligo di custodia e la relativa responsabilità verso i terzi danneggiati non vengono meno per il proprietario di un immobile concesso in affitto perché la temporanea sottrazione della cosa, per effetto della locazione, alla disponibilità del proprietario è pienamente compatibile con l'obbligo del medesimo di effettuarvi visite periodiche e di eseguire gli opportuni interventi atti a evitare che la cosa e le sue pertinenze, possano subire modificazioni tali da comprometterne le condizioni di stabilità e di sicurezza. Ciò non significa, però, che sussiste una responsabilità oggettiva totale ed elusiva a carico del locatore dal momento che, precisa il collegio, può sussistere anche la colpa del conduttore nei confronti dei terzi. Infatti sull'affittuario grava sempre l'obbligo di dare avviso al locatore della necessità di riparazioni dell'immobile. In conclusione, afferma la Suprema corte, anche nel caso in cui l'immobile divenga inagibile a causa di infiltrazioni provenienti da parti comuni dell'edificio, «sussiste l'obbligazione principale del locatore in ordine al mantenimento della cosa locata in stato da servire all'uso convenuto, con possibilità per il conduttore di chiedere il ripristino dei locali e il maggior danno da inadempimento».

Fonte: Il Sole 24 Ore