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L'esenzione Iva applicata come regime naturale nelle compravendite e locazioni immobiliari ha ormai compiuto quattro anni, essendo entrata in vigore il 4 luglio 2006. La disciplina attuale impatta in particolare sulle imprese che non riescono a vendere le unità immobiliari a destinazione abitativa costruite o ristrutturate entro i quattro anni dal termine dei lavori. A partire da tale data, infatti, le cessioni devono avvenire in regime di esenzione, anziché di imponibilità Iva e ciò impone alle imprese proprietarie di rettificare l'imposta detratta durante la realizzazione degli immobili con tutta una serie di conseguenze. Secondo le stime di Scenari immobiliari, oggi ci sono 200-220mila abitazioni nuove invendute. Di queste, quelle costruite quattro anni fa o più dovrebbero essere da 20 a 40mila. Il riferimento La norma di riferimento è l'articolo 10, comma 1, del Dpr n. 633 del 1972 che regola distintamente le cessioni di fabbricati aventi per oggetto quelli strumentali per natura (n. 8-ter) e quelle aventi ad oggetto altre tipologie di fabbricati (n. 8-bis) riconducibili sostanzialmente a quelli a destinazione abitava e loro eventuali pertinenze. In particolare, le cessioni di fabbricati a destinazione abitativa sono sempre esenti da imposta con la sola esclusione di quelli venduti entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di restauro e di risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica (lettere c, d, e del comma 1 dell'articolo 31 della legge 457/78). Sono altresì imponibili ai fini Iva le cessioni dei fabbricati locati - in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata e a condizione che il contratto abbia durata non inferiore a quattro anni - anche se effettuate oltre il termine di quattro anni dalla ultimazione della costruzione o dell'intervento di ristrutturazione. L'ultimazione Per determinare correttamente il termine dei quattro anni è importante avere presente che il concetto di ultimazione della costruzione o dell'intervento di ripristino dell'immobile, al quale si ricollega il regime impositivo dell'operazione, debba essere individuato con riferimento al momento in cui l'immobile sia idoneo ad espletare la sua funzione ovvero sia idoneo ad essere destinato al consumo. Pertanto, si deve considerare ultimato l'immobile per il quale sia intervenuta da parte del direttore dei lavori l'attestazione della ultimazione degli stessi, che di norma coincide con la dichiarazione da rendere in catasto ai sensi degli articoli 23 e 24 del Dpr 6 giugno 2001 n. 380. Inoltre, si deve ritenere ultimato anche il fabbricato concesso in uso a terzi, con i fisiologici contratti relativi all'utilizzo dell'immobile, poiché lo stesso, pur in assenza della formale attestazione di ultimazione rilasciata dal tecnico competente si presume che, essendo idoneo ad essere immesso in consumo, presenti tutte le caratteristiche fisiche idonee a far ritenere l'opera di costruzione o di ristrutturazione completata. Gli altri fabbricati Discorso completamente diverso (e da non confondere) per le cessioni aventi ad oggetto fabbricati a carattere strumentale. Ai sensi dell'articolo 10, comma 1, n. 8-ter del Dpr n. 633 del 1972, il regime imponibile è riconosciuto in quattro specifiche ipotesi individuate dalle lettera a), b), c), e d). Nello specifico, quindi, l'imponibilità opera: - quando sono venduti dei fabbricati entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente previsti all'articolo 31, comma 1, lettere c), d) ed e) della legge n. 457/1978 (lettera a). - nel caso in cui la cessione sia effettuata a favore di cessionari soggetti passivi d'imposta che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione d'imposta in percentuale pari o inferiore al 25 per cento (lettera b), - qualora i cessionari non agiscano nell'esercizio d'impresa arti o professioni (lettera c). - laddove l'impresa cedente manifesti nell'atto di vendita l'opzione per l'applicazione del regime dell'imponibilità (lettera d).

Fonte: Il Sole 24 Ore