Un «tris» di controlli prima di firmare il rogito.
Una piccola rivoluzione nella prassi della contrattazione immobiliare. È quanto succederà dal 1° luglio 2010, per effetto dell'entrata in vigore dell'articolo 19, comma 14, dl 78/2010, e cioè la norma – contenuta nella manovra di riequilibrio dei conti pubblici – che intende disincentivare l'esistenza di "case fantasma" ponendo ostacoli alla loro commerciabilità. Per "case fantasma" si intendono quelle sconosciute al Catasto: si tratta di fabbricati costruiti e mai denunciati al Catasto (e che quindi risultano fiscalmente inesistenti) oppure di fabbricati in origine denunciati ma poi fatti oggetto di variazioni (planimetriche, d'uso, eccetera) non dichiarate, e che quindi risultano formalmente in uno stato diverso da quello in cui in effetti si trovano. Altri due sottoinsiemi rispetto a questi casi sono quello dei fabbricati non regolarmente accatastati perché abusivi e quello dei fabbricati costruiti (o modificati) con regolari abilitazioni comunali ma senza dichiarazione in Catasto delle opere eseguite. La regola La nuova norma riguarda gli «atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi» che abbiano a oggetto «il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti» o, meglio, su «unità immobiliari urbane». In questi casi, «a pena di nullità», oltre all'identificazione catastale, l'atto dovrà contenere il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione con cui gli intestatari dichiarano che lo stato di fatto è conforme ai dati catastali e alle planimetrie. La norma, inoltre, prescrive che «prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari». A essere interessati sono gli «atti tra vivi»: a) atti concernenti il trasferimento di diritti reali (per intero o pro quota), e quindi principalmente i contratti di compravendita, ma anche di permuta, transazione, rendita, donazione, conferimento in società, assegnazione ai soci per recesso o riduzione del capitale della società o liquidazione, l'atto di dotazione di una fondazione o di un trust; altri atti; b) atti concernenti costituzione di diritti reali, e così non solo gli atti traslativi del diritto di proprietà piena, del diritto di proprietà nuda e del diritto di proprietà superficiaria, ma anche gli atti costitutivi dei diritti di usufrutto, uso e abitazione, di enfiteusi e di servitù; e probabilmente anche gli atti di rinuncia a diritti reali, come la rinuncia a un usufrutto o a una servitù; c) atti concernenti lo scioglimento di comunione di diritti reali, e così i contratti di divisione di comunioni ereditarie o di diritti acquistati in comune da una pluralità di soggetti. Restano fuori dal perimetro applicativo della norma gli atti non tra vivi, come i testamenti, e gli atti non traslativi di diritti reali: ad esempio, l'atto istitutivo di vincolo di destinazione, il fondo patrimoniale, il trust autodichiarato, gli atti di fusione, scissione e trasformazione di società, il contratto preliminare (o compromesso) eccetera. Alla nuova disciplina non sfuggono nemmeno, in quanto atti costitutivi di diritti reali, gli atti di concessione di ipoteca, che, nella maggior parte dei casi, sono contenuti nel medesimo atto con il quale la banca concede a mutuo la somma da garantire appunto con l'ipoteca. Gli immobili coinvolti La norma parla di edifici e quindi sicuramente non vale per gli atti concernenti terreni privi di edificazione, qualsiasi ne sia la destinazione. Un tema spinoso è quello dei cosiddetti fabbricati rurali, abitativi o strumentali che siano: la regola vigente (articolo 9, comma 1, Dl 557/1993) stabilisce che qualsiasi tipo di fabbricato – comprese quindi le costruzioni rurali o ex rurali – sia denunciato al Catasto fabbricati (mentre spesso a tutt'oggi non è infrequente trovare fabbricati rurali che non sono mai passati dal Catasto terreni al Catasto fabbricati). Peraltro, resta da verificare, visto che la norma di cui al dl 78/2010 sembra riferirsi alle sole unità immobiliari «urbane», se essa si applichi anche quei fabbricati che, pur accatastati nel Catasto fabbricati, abbiano i cosiddetti requisiti di ruralità così come definiti dall'articolo 9 del Dl 557/1993. La risposta, stanti le finalità antievasive del Dl 78/2010, pare comunque dover essere nel senso della sua applicabilità anche in queste ipotesi. Non dovrebbe esserci, invece, alcun dubbio sul fatto che la norma in esame non si applica ai fabbricati in corso di costruzione, in quanto essa parla di «fabbricati già esistenti». Resta da capire come concretizzare questa espressione, e cioè se si debba utilizzare il concetto di «venuta ad esistenza» che la legge usa per la «vendita di cosa futura» (articoli 1471 e 2645-ter, comma 6, del Codice civile) oppure il concetto di fabbricato «completamente ultimato» o di fabbricato «agibile» (di cui all'articolo 25, comma 1, Dpr 380/2001) oppure ancora il concetto di fabbricato «atto all'uso» di cui all'articolo 40 del Tuir.
Identificare l'immobile:
1 La clausola nell'atto «Gli immobili in oggetto sono identificati come segue nel Catasto Fabbricati di X: sezione censuaria X, foglio X, mappale X, subalterno X, via X, n. X, piano X, categoria X, classe X, vani X, rendita catastale euro X» Come funziona L'identificazione catastale negli atti notarili è sempre stata inserita dal notaio. Quindi non dovrebbe cambiare nullaRichiamare le planimetrie
2 La clausola nell'atto «I predetti dati di identificazione catastale sono quelli in Catasto riferiti alle planimetrie, raffiguranti i beni in oggetto, che al presente atto si allegano con lettera "X"» Come funziona La legge non richiede tecnicamente una dichiarazione di parte. Quindi, la prassi probabilmente si orienterà nell'allegare le planimetrie al rogito e nel confezionare una clausola che riferisca quelle planimetrie ai dati catastali contenuti nell'attoVerificare la conformità
3 La dichiarazione nell'atto «La parte venditrice dichiara che i predetti dati di identificazione catastale e le predette planimetrie sono conformi allo stato di fatto dei beni in oggetto». Come funziona Gli «intestatari» non sono coloro ai quali le unità immobiliari risultano intestate in Catasto ma coloro che intervengono al rogito come «disponenti» dei diritti oggetto del rogito stessoIndividuare gli intestatari 4 La clausola nell'atto «Prima della stipula del presente atto, il sottoscritto notaio ha individuato gli intestatari catastali e ne ha verificato la conformità con le risultanze dei registri immobiliari» Come funziona La norma detta un obbligo di comportamento, non di dichiarazione. Quindi non è detto che questa attività di controllo sia menzionata nell'atto: nel caso, comunque, la clausola potrebbe essere come quella appena riportata. Non è espressamente previsto un divieto di rogito se non c'è l'allineamento: la norma potrebbe anche essere interpretata nel senso di esplicitare il "non allineamento" e di rimediarvi in sede di trascrizione e voltura dell'atto che viene stipulato. In ogni caso, anche in questa ipotesi gli intestatari catastali dovrebbero essere non coloro cui l'immobile risulta intestato in Catasto, ma coloro che intervengono nel rogito quali disponenti dei diritti oggetto dell'atto stesso.
Fonte: Il Sole 24Ore
Identificare l'immobile:
1 La clausola nell'atto «Gli immobili in oggetto sono identificati come segue nel Catasto Fabbricati di X: sezione censuaria X, foglio X, mappale X, subalterno X, via X, n. X, piano X, categoria X, classe X, vani X, rendita catastale euro X» Come funziona L'identificazione catastale negli atti notarili è sempre stata inserita dal notaio. Quindi non dovrebbe cambiare nullaRichiamare le planimetrie
2 La clausola nell'atto «I predetti dati di identificazione catastale sono quelli in Catasto riferiti alle planimetrie, raffiguranti i beni in oggetto, che al presente atto si allegano con lettera "X"» Come funziona La legge non richiede tecnicamente una dichiarazione di parte. Quindi, la prassi probabilmente si orienterà nell'allegare le planimetrie al rogito e nel confezionare una clausola che riferisca quelle planimetrie ai dati catastali contenuti nell'attoVerificare la conformità
3 La dichiarazione nell'atto «La parte venditrice dichiara che i predetti dati di identificazione catastale e le predette planimetrie sono conformi allo stato di fatto dei beni in oggetto». Come funziona Gli «intestatari» non sono coloro ai quali le unità immobiliari risultano intestate in Catasto ma coloro che intervengono al rogito come «disponenti» dei diritti oggetto del rogito stessoIndividuare gli intestatari 4 La clausola nell'atto «Prima della stipula del presente atto, il sottoscritto notaio ha individuato gli intestatari catastali e ne ha verificato la conformità con le risultanze dei registri immobiliari» Come funziona La norma detta un obbligo di comportamento, non di dichiarazione. Quindi non è detto che questa attività di controllo sia menzionata nell'atto: nel caso, comunque, la clausola potrebbe essere come quella appena riportata. Non è espressamente previsto un divieto di rogito se non c'è l'allineamento: la norma potrebbe anche essere interpretata nel senso di esplicitare il "non allineamento" e di rimediarvi in sede di trascrizione e voltura dell'atto che viene stipulato. In ogni caso, anche in questa ipotesi gli intestatari catastali dovrebbero essere non coloro cui l'immobile risulta intestato in Catasto, ma coloro che intervengono nel rogito quali disponenti dei diritti oggetto dell'atto stesso.
Fonte: Il Sole 24Ore
