Come intestare il proprio immobile ad un familiare senza fronteggiare le spese notarili..
Secondo il Cento Studi Italcase molti proprietari di immobili si interrogano su come trasferire una casa a un familiare senza dover sostenere i costi elevati tipici delle donazioni. Fortunatamente, il nostro ordinamento offre due alternative legali per farlo, entrambe soggette a specifiche procedure.
``Il passaggio di proprietà tramite separazione legale: una soluzione agevolata``
Una modalità legittima e fiscalmente vantaggiosa per trasferire un immobile al partner o a un figlio senza pagare imposte è prevista dall’articolo 19 della legge sul divorzio. Questa norma stabilisce che ogni trasferimento immobiliare effettuato nell’ambito di un accordo di separazione tra coniugi, sia consensuale che giudiziale, è completamente esente da imposte.
Se la separazione viene formalizzata in tribunale, è possibile includere nell’accordo il trasferimento della proprietà di un immobile a favore di uno dei coniugi o anche di un figlio, senza sostenere costi notarili o imposte di registro. L’unico onere da affrontare è il contributo unificato di 43 euro per avviare la procedura giudiziale.
Per esempio, un coniuge potrebbe cedere la proprietà della casa familiare al figlio nell’ambito della separazione. Tale trasferimento, se verbalizzato e convalidato dal giudice, diventa valido e opponibile a terzi dopo la trascrizione nei Pubblici Registri Immobiliari. Da notare che, anche in caso di successiva riconciliazione tra i coniugi, il trasferimento rimane effettivo e irreversibile.
La legittimità di questo meccanismo è stata più volte confermata dalla Corte di Cassazione, che ribadisce l’esenzione fiscale quando il trasferimento mira a risolvere una crisi coniugale (sentenze 2347/2001, 7493/2002, 3074/2021).
``Usucapione: la proprietà acquisita tramite possesso prolungato``
Un’ulteriore via per trasferire un immobile senza ricorrere a un atto notarile è quella dell’usucapione. Questo istituto giuridico consente di acquisire la proprietà di un bene detenendolo in modo continuo, pubblico, non clandestino e indisturbato per almeno 20 anni, a patto che il proprietario originario non contesti formalmente il possesso durante questo periodo.
Tuttavia, affinché l’usucapione sia efficace, devono essere soddisfatte precise condizioni:
- Il beneficiario deve avere piena disponibilità dell’immobile (es.: possesso delle chiavi e utilizzo esclusivo);
- Deve comportarsi come se fosse il proprietario (es.: eseguendo ristrutturazioni, facendo manutenzioni importanti o prendendo decisioni autonome);
- Ogni attività deve essere documentata con prove come fatture o contratti relativi ai lavori svolti.
Conclusi i 20 anni, sarà necessario ottenere una sentenza che formalizzi il trasferimento di proprietà. Questa sentenza sostituirà l’atto notarile ed è indispensabile per trascrivere il cambio di proprietà nei Pubblici Registri Immobiliari.
Tuttavia, l’usucapione può comportare costi significativi: sono previsti l’obbligo di un tentativo di mediazione, l’assistenza di un legale e il pagamento del contributo unificato oltre agli oneri fiscali (imposta di registro, bollo e diritti di cancelleria). Inoltre, i tempi tecnici possono essere molto lunghi, spesso pari o superiori ai vent’anni richiesti per la maturazione del diritto. In alcuni casi, le spese complessive possono risultare simili a quelle di una donazione tradizionale, soprattutto se riguarda una prima casa.
``Mediazione civile e verbale notarile: un’opzione parziale``
Un’alternativa alla procedura giudiziaria consiste nel trovare un accordo tramite mediazione civile. Se il verbale redatto in questa sede viene firmato e autenticato da un notaio, può essere trascritto nei registri immobiliari. Tuttavia, alcune Conservatorie richiedono comunque una sentenza giudiziale per procedere alla trascrizione definitiva.
In definitiva, le modalità per trasferire un immobile a un familiare senza incorrere nelle tipiche spese delle donazioni ci sono, ma ciascuna presenta limiti e requisiti precisi da valutare attentamente.
I pericoli delle scorciatoie: rischio di frodi e revoche
Sebbene si tratti di percorsi formalmente legittimi, il loro utilizzo può trasformarsi in una trappola quando finalizzato a scopi elusivi. Nel caso in cui l’obiettivo sia sottrarre un immobile ai creditori o al fisco, il trasferimento potrebbe essere revocato entro cinque anni attraverso un’azione revocatoria. Inoltre, le parti lese da tali operazioni potrebbero ricorrere a un’azione di simulazione.
Anche l’Agenzia delle Entrate ha facoltà di intervenire qualora rilevi indizi di una donazione camuffata intesa a eludere i tributi. È sufficiente la presenza di elementi oggettivi, come la continuazione della convivenza, per contestare l’operazione e avviare il recupero delle imposte dovute.