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La presenza di abusi edilizi in un immobile oggetto di compravendita non determina automaticamente una responsabilità penale del venditore. Il quadro cambia, però, quando le irregolarità sono conosciute e viene fornita all’acquirente una rappresentazione non veritiera della situazione urbanistica e catastale del bene. È quanto emerge dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 32131 del 27 agosto 2026, relativa alla vendita di un immobile nel quale erano presenti opere abusive non sanabili. La vicenda riguardava un preliminare di compravendita relativo a un villino indicato come edificato prima del 1° settembre 1967. Gli accertamenti tecnici avevano però evidenziato che alcune parti dell’immobile erano state realizzate abusivamente nel 2012 e nel 2013, quindi molti anni dopo, e proprio dalla proprietaria che successivamente aveva promesso il bene in vendita. Secondo i giudici, questa circostanza assume particolare importanza perché rendeva difficile sostenere che la venditrice non fosse a conoscenza delle difformità. La Cassazione ha quindi confermato la decisione della Corte d’Appello, che aveva riconosciuto la responsabilità della venditrice per truffa aggravata. La vicenda riguardava un preliminare di compravendita relativo a un villino indicato come edificato prima del 1° settembre 1967. Gli accertamenti tecnici avevano però evidenziato che alcune parti dell’immobile erano state realizzate abusivamente nel 2012 e nel 2013, quindi molti anni dopo, e proprio dalla proprietaria che successivamente aveva promesso il bene in vendita. Secondo i giudici, questa circostanza assume particolare importanza perché rendeva difficile sostenere che la venditrice non fosse a conoscenza delle difformità. La Cassazione ha quindi confermato la decisione della Corte d’Appello, che aveva riconosciuto la responsabilità della venditrice per truffa aggravata. Il principio importante che emerge dalla sentenza è che un abuso edilizio, da solo, non integra automaticamente il reato di truffa. Occorre verificare: • cosa è stato dichiarato o rappresentato all’acquirente; • quale fosse la reale situazione urbanistico-edilizia dell'immobile; • se il venditore conoscesse le irregolarità; • se le informazioni fornite abbiano indotto l’acquirente a concludere il contratto sulla base di una situazione diversa da quella reale. Nel caso esaminato, il punto decisivo è stato proprio la consapevolezza della venditrice, poiché le opere abusive erano state realizzate dalla stessa proprietaria. La sentenza richiama indirettamente anche un principio fondamentale nelle compravendite immobiliari: conformità catastale e regolarità urbanistico-edilizia devono essere tenute distinte. La corrispondenza della planimetria catastale allo stato dei luoghi non è, da sola, prova della legittimità edilizia dell'immobile. Occorre ricostruire la storia del fabbricato e delle successive trasformazioni, verificando i titoli edilizi e confrontandoli con l'effettivo stato dell'immobile. Anche la semplice dichiarazione secondo cui un fabbricato sarebbe stato costruito prima del 1° settembre 1967 non costituisce automaticamente una garanzia di piena regolarità urbanistica. Devono essere valutate l'epoca effettiva delle opere, le eventuali trasformazioni successive e la normativa vigente nel Comune al momento della loro realizzazione. La pronuncia della Cassazione conferma quanto sia importante affrontare una compravendita immobiliare attraverso un'adeguata verifica documentale e tecnica. Prima della sottoscrizione di una proposta o di un preliminare non è sufficiente controllare esclusivamente planimetria e visura catastale: è necessario verificare, per quanto possibile, la storia urbanistico-edilizia dell'immobile e la corrispondenza tra documentazione e stato reale dei luoghi. È proprio su questo principio che si fonda l'importanza di sistemi di verifica preventiva come Italcase Approved, finalizzati a rendere la compravendita più trasparente e consapevole per proprietari e acquirenti. Centro Studi Italcase Italian Real Estate Network